Die Alterswertminderung ist der Wert einer Sache, der während ihrer Lebens- oder Gesamtnutzungsdauer aufgrund von Verschleiß, Abnutzung, Verbrauch oder auch durch Alterungsvorgänge ermittelt wird. Oft kann die tatsächliche Alterswertminderung nicht genau festgestellt werden, so behilft man sich für die Wertermittlung mit verschiedenen Nährungsverfahren. Je nach angewendetem Verfahren verbleibt am Ende der Lebensdauer noch ein Restwert.
Es gibt vier verschiedene Formeln, die zur Ermittlung des Restwertes einer Sache angewendet werden können:
– lineare Alterswertminderung
– Alterswertminderung nach Ross
– Parabelförmige Wertminderung
und die
– Alterswertminderung nach Vogels
Lineare Alterswertminderung
Bei der linearen Alterswertminderung nimmt man an, dass bei der Entstehung einer Sache der Wert zu 100 % vorhanden ist und dann im Verlauf ihrer Lebensdauer gleichmäßig abnimmt.
Alterswertminderung nach Ross
Die Alterswertminderung nach Ross wird bei Wertermittlungen vor allem in der Immobilienwirtschaft angewendet. Bei dieser Formel wurde berücksichtigt, dass eine Immobilie in den ersten Jahren ihrer Lebensdauer weniger Wertverlust hat, als in den späteren. Allerdings gilt seit dem 1. Juli 2010 die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der nun für den Regelfall eine lineare Wertminderung vorgesehen ist.
Parabelförmige Wertminderung
Bei diesem Verfahren hat die Alterswertminderung, wie der Name schon sagt, einen parabelförmigen Verlauf.
Alterswertminderung nach Vogels
Dieses Verfahren beruht auf sachliche Untersuchungen von Kaufpreisen. Hier ist am Ende der Gesamtnutzungsdauer noch ein Restwert von 20 % vorhanden.
Nehmen wir das Beispiel einer Immobilie, wie bereits erwähnt, wird hier seit 2010 die lineare Alterswertminderung in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgeschrieben. In Ausnahmefällen kann aber auch eine andere Alterswertminderung zu Grunde gelegt werden.
Bis dato entschieden die Sachverständigen selbst, welches Verfahren zur Alterswertminderung angewendet wurde. Da nun in der ImmoWertV vorgeschrieben wird, welches Verfahren anzuwenden ist, bleibt es nun nicht mehr dem Sachverständigen überlassen, mit welchem Verfahren er die Alterswertminderung berechnet. Diese Entscheidung treffen nun die örtlichen Gutachterausschüsse, die anhand von Marktdaten eine Modellkonformität publizieren. Liegen die Daten des Marktberichts allerdings nicht vor, kann das „neue“ Verfahren nicht angewendet werden und somit ist dann ein anderes Verfahren anzuwenden. Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln.
Ein Beispiel:
Ein Grundstück mit einem freistehenden Einfamilienhaus und Garage, Baujahr 1979/1980 hat eine Restnutzungsdauer von ca. 43 Jahren. Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen betragen 274.335 EUR, die Alterswertminderung beträgt 105.893 EUR. Somit beträgt der Sachwert der baulichen Anlagen 168.442 EUR. Sachwert bauliche Außenanlagen: 6.738 EUR, Bodenwert: 91.516 EUR, vorläufiger Gesamtsachwert: 266.696 EUR. Der Sachwertfaktor beträgt 1,40 und der marktangepasste vorläufige Sachwert beträgt 373.374 EUR. Davon abgezogen werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von 25.000 EUR, dies ergibt ein Sachwert von 348.374 EUR und somit einen Verkehrswert von rund 348.000 EUR.
Die Neuerungen ab 1. Juli 2010 haben auch viele „alte“ Probleme behoben. Hinsichtlich der Ausstattungsstandards, dessen Tabellen ihren Ursprung noch in den 1980er Jahren hatten, führte in der Praxis vor dem Jahre 2010 immer wieder zu Problemen bei der Bewertung neuzeitlicher Bauweisen. So war zum Beispiel eine Zentralheizung regelmäßig ein „gehobener Standard“. Die neuen Standardbeschreibungen zielen auf die aktuellen Bauweisen ab, aber enthalten auch zusätzliche Hinweise zur Einordnung älterer Gebäude. Somit wird dem Sachverständigen die marktgerechte Bewertung neuzeitlicher, aber auch älterer Bauweisen im Sachwertverfahren erheblich erleichtert.